Con la constitución de por lo menos tres fideicomisos, en las próximas semanas se pondrá en marcha la etapa general del plan nacional de viviendas para trabajadores sindicalizados, un programa por el que los gremios afiliados a las centrales sindicales (básicamente, la CGT) se comprometieron a aportar los predios en los que se construirán torres habitacionales subvencionadas por la Secretaría de Vivienda nacional y financiadas por el Banco Nación, que podrán ser adquiridas por sus afiliados.
Si los gremios se lo proponen seriamente (son los que ponen en marcha el mecanismo al ceder la propiedad de la tierra en garantía al fideicomiso y luego asignan los departamentos) y el Gobierno cumple su parte (que no surjan trabas a los subsidios o al desembolso de los fondos), el sistema puede abrirles el acceso a la vivienda a unas 17.000 familias en dos años, aunque llaman la atención los reparos que parecen existir para difundir sus alcances.
Mas allá de sus vaivenes (aumentos de costos, demoras en las asignaciones), así quedó demostrado en el caso de las llamadas torres San Jorge, un edificio de 300 departamentos de uno y hasta cuatro ambientes, ubicado en el barrio porteño de Villa del Parque, impulsado por la Unión Obrera de la Construcción (Uocra).
Se trata de una obra acordada en julio de 2005 y que inauguró oficialmente a comienzos de febrero la presidenta Cristina Kirchner (pese a que, en realidad, fue mayoritariamente financiada por el gobierno de la ciudad) y en el que ya residen trabajadores de la Uocra, camioneros, municipales porteños, empleados de Obras Sanitarias, estatales de UPCN o colectiveros de la Unión Tranviarios Automotor (UTA).
Ese día la Presidenta anunció que había decidido ofrecerles el mismo modelo de solución habitacional a todos los sindicados mediante un convenio marco suscripto entre la CGT, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Ministerio de Planificación y el Banco Nación, que asume el rol que jugó el Banco Ciudad en el caso de las torres porteñas de la Uocra.
"Está todo encaminado", dijeron a La Nacion desde la CGT, donde la coordinación del plan quedó en manos de su secretario gremial, el taxista Omar Viviani, un fiel ladero del secretario general de esa organización, Hugo Moyano.
La clave del sistema es que establece un precio máximo para el metro cuadrado de construcción (lo fija en $ 4000) y ofrece un subsidio del 35% a los compradores que baja el valor final de la vivienda y la proporción total por financiar, lo que viabiliza el acceso al crédito al acortar la marcada brecha que se mantiene entre los salarios y los precios inmobiliarios.
Así, el costo de un departamento de 62,5 metros cuadrados (la unidad más pequeña será de 55 m2) que está presupuestado en $ 250.000 baja a $ 162.500 para el interesado, quien, para adquirirla, deberá aportar el 10% del valor total ($ 25.000) y quedará entonces en condiciones de financiar los $ 137.500 restantes por hasta 20 años con el Banco Nación pagando una cuota mensual de unos $ 1600, para lo que debe acreditar ingresos por $ 5300 a valores de hoy.
De no existir ese subsidio, los valores para el ejemplo citado se reacomodan hacia arriba sesgando el acceso a la vivienda.
En ese caso, el interesado debería financiar el 90% del monto de la vivienda ($ 225.000), lo que elevaría automáticamente su cuota hipotecaria de $ 1600 a 2400 y obligaría a su grupo familiar a justificar unos $ 8000 en ingresos al mes, nivel que duplica el haber promedio de un asalariado y neutralizaría esta posibilidad para la mayoría de los trabajadores.
El plan fue oficialmente informado a los sindicatos que se agrupan en la CGT en el último plenario de secretarios generales, cuando se presentó y repartió un resumen esquemático elaborado por la Secretaría de Vivienda (al que tuvo acceso La Nacion). "Allí se explicó todo. Ahora los que deben moverse son los sindicatos", narró uno de los asistentes.
Pero el rol central lo juega el Banco Nación, entidad que no sólo financiará a los futuros adjudicatarios, sino que, además, deberá hacer lo propio y por hasta un 65% del valor con la empresa constructora que resulte adjudicataria para llevar adelante la obra.
En la entidad explicaron que la selección de los trabajadores que precalifiquen la hará cada sindicato. Una vez incluidos en el listado podrán acceder a una variante de la línea Mi Casa, que el banco ofrece al público en general para el acceso a la vivienda única y de ocupación permanente desde hace dos años y con buen suceso en el interior del país y algunos sectores del Gran Buenos Aires.
"A nosotros nos toca financiar el 55% del precio de venta y lo hacemos a una tasa del 12,75% anual, que es fija durante tres años y luego pasa a ser ajustable por la tasa Badlar más 300 puntos básicos (100 puntos menos que la línea en general), pero manteniendo un tope vinculado a la evolución del salario del beneficiario", explicó una alta fuente de la entidad.
Vale aclarar que la tasa Badlar es la que los bancos pagan por los plazos fijos mayoristas (superiores a $ 1 millón) y se ubica hoy en torno al 11% anual, con lo que, para el ejemplo dado, el interés aplicado podría llegar al 14% a partir del cuarto año del crédito. Y que para el pago de la cuota al solicitante no podrá afectársele más del 30% del ingreso, porcentaje que hace las veces de tope y se activa si las tasas, como es probable, llegaran a aumentar.
Los trámites para acceder al plan ya los iniciaron el sindicato de Camioneros y la Asociación Bancaria, que se ofrecieron a aportar terrenos que poseen en Mendoza, Rosario y el interior bonaerense para poner en marcha el mecanismo.
Una vez cedida la propiedad de esos predios a los respectivos fideicomisos, los gremios deberán seleccionar algunos de los cinco o seis modelos de viviendas que diseñaron los técnicos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (repartición que pondrá en marcha una unidad de gestión para hacer el seguimiento de las obras), y corresponderá al Banco Nación (a cargo de la evaluación de los riesgos crediticios) seleccionar la constructora que levantará cada edificio.
La clave del sistema es que muestra que si hay voluntad oficial (hoy se utilizan más de $ 50.000 millones en subsidios de todo tipo) es posible generar mecanismos que favorezcan el acceso de los trabajadores a la primera vivienda, en un país que mantiene un déficit habitacional estimado extraoficialmente en más de dos millones de viviendas, pero que se seguirá incrementando en alrededor de 100.000 unidades al año si no se generan soluciones de mayor alcance.
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